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Vermieter: Vorsicht vor dem Erstreckungsrecht bei Mietverträgen

Dr. Gion Christian Casanova stellt in diesem Beitrag ein kürzlich ergangenes Urteil vor, in dem das Bundesgericht die Rechte des Gewerbemieters auf Erstreckung des Mietvertrags gestärkt hat.

 

von Dr. Gion Christian Casanova in The Lawyer, April 2016

Das Schweizerische Obligationenrecht (OR) regelt Mietverträge und sieht für Mieter von Geschäftsräumen die Möglichkeit vor, beim Gericht eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen, „wenn die Beendigung der Miete eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre“. Das Mietverhältnis kann für bis zu sechs Jahre erstreckt werden.

In seiner stetigen Rechtsprechung bestätigt das schweizerische Bundesgericht (das höchste Schweizer Gericht), dass ein Gericht bei der Entscheidung, ob und für welche Dauer eine Erstreckung gewährt werden soll, alle relevanten Umstände des Sachverhaltes zu berücksichtigen hat. Das OR selbst zählt die primären Faktoren auf, so etwa die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, sowie Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.

Nicht alle aufgezählten Elemente sind im gleichen Umfang für die Miete von Geschäftsräumen relevant. Das Bundesgericht hat jedoch wiederholt darauf hingewiesen, dass Gerichte die spezifischen Interessen beider Parteien abwägen müssen. Ferner hat das Bundesgericht betont, dass dabei der Zweck der Erstreckungsbestimmung zu beachten ist, der darin besteht „der Mietpartei mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung zu lassen“. Eine Erstreckung scheint angemessen, wenn sie es ermöglicht, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ein Umzug aufgeschoben wird. Mieter sind aber dazu verpflichtet, ausreichende Suchbemühungen nach einer Ersatzlokalität nachzuweisen.

In seinem letztjährigen Urteil (4A_699/2014) scheint das Bundesgericht nun die Gründe für eine Erstreckung von Mietverhältnissen von Geschäftsräumen ausgeweitet zu haben.

Sachverhalt

Die Rechtsstreitigkeit betraf ein familiengeführtes Modeunternehmen an bester Lage in Zürich. Das Modehaus wurde im Jahr 1884 am selben Ort gegründet. Spätere Generationen trennten das Verkaufsgeschäft und die Immobilie und überführten beide Bestandteile in zwei separate Unternehmen. Der letzte Mietvertrag datiert aus dem Jahr 2000 und wurde von der Vermieterin Mitte 2015 gekündigt. Die Mieterin reichte beim zuständigen Gericht Klage gegen die Vermieterin ein und beantragte, das Mietverhältnis sei um vier Jahre zu erstrecken. Die erste Instanz erstreckte das Mietverhältnis um ein Jahr ab Ende des Mietvertrages, d.h. bis Mitte des Jahres 2016. Die zweite Instanz bestätigte diese Erstreckung, insbesondere führte das Gericht an, dass die Mieterin bei ihren Suchbemühungen zu selektiv gewesen sei und sich deshalb nicht auf die Härtebegründung stützen könne.

Urteil des Bundesgerichts

Auf Beschwerde der Mieterin hin ging das Bundesgericht weit über die Urteile der Vorinstanzen hinaus und erstreckte das Mietverhältnis um 3 Jahre, d.h. bis Mitte des Jahres 2018. Im Gegensatz zu der zweiten Instanz kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die Mieterin nicht unwillig, sondern nicht in der Lage gewesen war, eine adäquate Ersatzlokalität für ihr Geschäft zu finden. Das Bundesgericht akzeptierte das Argument der Mieterin, dass im Hinblick auf ihre spezifischen Bedürfnisse andere Lokalitäten auf dem Markt nicht geeignet gewesen wären.

Das Bundesgericht kam zum Ergebnis, dass nicht mit genügender Wahrscheinlichkeit damit gerechnet werden könne, dass die Mieterin während der maximalen Erstreckungsfrist von sechs Jahren ein passendes Objekt finden würde. Eine Härte könne somit nicht im Hinblick auf das Suchen einer angemessenen Ersatzlösung begründet werden. Die Härte bestehe vielmehr daraus, dass die Mieterin gezwungen wird, eine Ersatzlösung anderen Inhalts zu akzeptieren, d.h. ihr Geschäftsmodell anzupassen.

Auswirkungen des Urteils

Unter Berücksichtigung des Prüfschemas, welches das Bundesgericht in der Regel in seinen Urteilen anwendet, wäre es nicht erstaunlich gewesen, wenn das Gericht keine Erstreckung gewährt hätte. Weil das Gericht die Annahme traf, dass eine adäquate Ersatzlokalität nicht rechtzeitig gefunden werden könne, scheint die Erstreckung des Mietverhältnisses die Härte eines Umzugs auf den ersten Blick lediglich aufzuschieben, nicht aber zu mildern.

Das Bundesgericht hat nun ausdrücklich den Zwang, sein Geschäftsmodell zu ändern, als relevante Härte anerkannt und die von den Vorinstanzen gewährten Fristen deutlich verlängert, womit es – obwohl es Bezug auf ältere Rechtsprechung nimmt – das Recht der Mieterin auf Erstreckung klar gestellt und faktisch ausgeweitet hat.

Die Auswirkungen des Entscheids auf die Praxis der schweizerischen Gerichten sind bisher noch unklar, aber es ist für bedachte Vermieter sicherlich ratsam, diese Rechtsprechung bei der Planung einer Kündigung oder einer Mietvertragserneuerung im Hinterkopf zu behalten.